21/01/2026 – El costo de mantener una vivienda en propiedad horizontal se convirtió en un factor de presión extra para los inquilinos durante el último año. Según un relevamiento de la plataforma ConsorcioAbierto, que abarca a más de 13.000 consorcios en todo el país, las expensas registraron un aumento interanual del 32,6 % en diciembre pasado. Este incremento se ubicó por encima de la inflación general acumulada en 2025, que fue del 31,5 %, consolidando una tendencia que golpea directamente la economía de los hogares que no poseen vivienda propia.
Maximiliano Vittar, abogado especialista en derecho inmobiliario y referente de Inquilinos Córdoba, señala que este escenario es una arista más de la delicada situación que atraviesan las familias. Según el especialista, el poder adquisitivo no acompaña estos índices, lo que se agrava al observar que los alquileres han aumentado casi el doble que la inflación. Para Vittar, esta realidad se profundizó tras la derogación de la normativa previa, dejando a los habitantes en una posición de mayor vulnerabilidad frente a los ajustes del mercado.
En cuanto a la composición de los gastos, el abogado explica que los rubros de administración, seguridad y los salarios de encargados de edificio representan la mayor parte de la liquidación mensual. Aunque existe un mayor compromiso de los inquilinos por controlar las expensas y exigir rendiciones de cuentas para diferenciar gastos ordinarios de extraordinarios, Vittar advierte que la capacidad de negociación es limitada. Al no ser los titulares legales ante la administración, los inquilinos dependen muchas veces de la voluntad del propietario para discutir costos o impugnar liquidaciones.
El análisis de Vittar también apunta a una transformación profunda en el mapa social, donde alquilar dejó de ser una etapa transitoria para convertirse en una condición estructural. Citando datos estadísticos, resalta una caída histórica en la proporción de propietarios en Argentina, un fenómeno que no responde a la falta de construcción, sino a la falta de acceso. El especialista sostiene que, aunque el parque habitacional creció por encima del aumento poblacional, la vivienda comenzó a funcionar bajo una lógica de activo financiero y refugio de valor antes que como un derecho.
Esta situación genera una angustia económica persistente en las familias, que en muchos casos deben elegir entre satisfacer necesidades básicas o mantener el techo. Vittar afirma que «cuando el ladrillo funciona como refugio de valor, la familia queda reducida a una variable de ajuste» y subraya que el Estado se ha retirado de su rol regulador. Para el referente de Inquilinos Córdoba, la ausencia de políticas habitacionales sostenidas y la falta de créditos accesibles terminan convirtiendo al alquiler en una «condena económica» ante un mercado que avanza sin reglas claras.
Finalmente, el especialista destaca la necesidad de un compromiso colectivo para modificar este paradigma, involucrando tanto a quienes alquilan como a quienes no lo hacen. Sostiene que las soluciones existen y se aplican en otros países mediante la regulación de alquileres temporarios o impuestos a la vivienda ociosa. Para Vittar, el desafío actual no es técnico sino político: definir si el acceso a la vivienda será un derecho constitucional efectivo o un privilegio determinado exclusivamente por el nivel de renta de cada ciudadano.
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